Die Vormerkung nach § 883 BGB sichert Ihren Anspruch auf eine spätere dingliche Rechtsänderung – insbesondere beim Immobilienkauf. Sie schützt vor Zwischenverfügungen und verhindert, dass Dritte Ihren Anspruch vereiteln.
Beratung zur VormerkungIn der Praxis spielt sie vor allem beim Immobilienkauf eine zentrale Rolle. Der Käufer erwirbt mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages zunächst lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Damit dieser Anspruch nicht durch zwischenzeitliche Verfügungen des Verkäufers gefährdet wird, wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen.
Die Vormerkung bewirkt, dass Verfügungen, die nach ihrer Eintragung vorgenommen werden und den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, dem Berechtigten gegenüber relativ unwirksam sind. Der Eigentümer bleibt zwar formell verfügungsbefugt, seine Verfügungen können jedoch die gesicherte Rechtsposition nicht mehr beeinträchtigen.
Am häufigsten tritt die Vormerkung in Gestalt der sogenannten Auflassungsvormerkung auf. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Darüber hinaus kann eine Vormerkung auch andere Ansprüche sichern, etwa auf Bestellung einer Grundschuld, Einräumung einer Dienstbarkeit oder Durchführung einer Rangänderung.
Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs. Die Vormerkung besitzt einen eigenen Rang, der für ihre Schutzwirkung maßgeblich ist. Sie begründet kein Eigentum und kein Vollrecht am Grundstück, verschafft dem Berechtigten jedoch eine besonders starke Sicherungsposition im Rechtsverkehr.
Dogmatisch handelt es sich bei der Vormerkung um ein dingliches Sicherungsrecht eigener Art. Sie steht zwischen schuldrechtlichem Anspruch und dinglichem Vollrecht und dient dem Schutz des Vertrauens in den Bestand vereinbarter Grundstücksgeschäfte.
Der zentrale Zweck der Vormerkung besteht darin, einen schuldrechtlichen Anspruch gegen zwischenzeitliche Verfügungen zu schützen.
Ohne Vormerkung könnte der Eigentümer das Grundstück nach Abschluss eines Kaufvertrages:
Der gutgläubige Erwerber wäre grundsätzlich geschützt.
Die Vormerkung durchbricht diesen Mechanismus.
Sie bewirkt, dass spätere Verfügungen, die den gesicherten Anspruch beeinträchtigen, dem Berechtigten gegenüber relativ unwirksam sind.
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Die häufigste Erscheinungsform ist die Auflassungsvormerkung.
Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung (§ 925 BGB).
Typischer Ablauf:
1- Abschluss des notariellen Kaufvertrages
2. Eintragung der Auflassungsvormerkung
3. Kaufpreiszahlung
4. Eigentumsumschreibung
Die Vormerkung schützt den Käufer in der Phase zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung.
Dogmatisch steht die Vormerkung zwischen schuldrechtlichem Anspruch und dinglichem Vollrecht.
Sie:
Die Wirkung ist relativ. Das bedeutet:
Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Sie erhält einen eigenen Rang, der für ihre Schutzwirkung entscheidend ist.
Der Rang bestimmt, gegen welche später eingetragenen Rechte sie wirkt.
Gegenüber dem Veräußerungsverbot
Das Veräußerungsverbot verhindert die Verfügung selbst.
Die Vormerkung lässt die Verfügung zu, macht sie aber relativ unwirksam.
Gegenüber dem Vermerk
Ein Vermerk hat lediglich Hinweisfunktion.
Die Vormerkung besitzt eigene dingliche Schutzwirkung.
Die Vormerkung ist eines der wichtigsten Instrumente im Immobilienverkehr. Ohne sie wäre der Käufer erheblichen Risiken ausgesetzt.
Sie schafft:
Die Vormerkung ist Ausdruck des Publizitätsprinzips und des Verkehrsschutzes im Sachenrecht.
Sie verbindet schuldrechtliche Ansprüche mit dinglicher Absicherung und stellt damit ein zentrales Bindeglied zwischen Verpflichtungsgeschäft und Verfügungsgeschäft dar.
Die Vormerkung schützt Ihren Anspruch auf eine spätere dingliche Rechtsänderung,
insbesondere beim Immobilienkauf. Fehler bei Eintragung, Rang oder inhaltlicher
Ausgestaltung können erhebliche wirtschaftliche Risiken verursachen.
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